SA se ‘Toetssaak’ van Onteiening Sonder Vergoeding
Multimiljoenrand-ontwikkelingseiendom in Suid-Afrika sonder vergoeding onteien.
Suid-Afrika se eerste saak van onteiening sonder vergoeding vir ‘n regeringsbehuisingsprojek is op pad hof toe.
Die ANC-beheerde Ekurhuleni-metroraad (oostelike Johannesburg) in Gauteng het ‘n 34-hektaar eiendom bekend as Gedeelte 406 van die plaas Driefontein sonder vergoeding onteien om “die grense van Artikel 25 van die Grondwet te toets”.
Ses jaar ná die aanvanklike kennisgewing van onteiening in Februarie 2019 is die saak nou geskeduleer vir hofvoorgeskrewe mediasie in Oktober en ‘n 18-dae lange verhoor in Februarie 2026, omdat die metroraad steeds weier om enige vergoeding te betaal. Ten tyde van die onteiening het die eienaar aansoek gedoen vir ontwikkelingsregte en die eiendom is op minstens R30 miljoen gewaardeer, met onafhanklike waardasies sedertdien tot so hoog as R64 miljoen.
Indien markverwante vergoeding nie herstel word nie, sal die saak ‘n ekonomiese, politieke en maatskaplike krisis in Suid-Afrika ontketen.
Sedert die verlies van besit van sy eiendom in 2019, het die voormalige eienaar, Business Venture Investments 900, buitengewone pogings aangewend om openbare omstredenheid te vermy en ‘n minnelike oplossing te vind om die “aanbod” van nul-vergoeding om te keer.
Met alle ander weë egter uitgeput en miljoene reeds bestee aan regskoste, verlore ontwikkelingsgeleenthede en bestuurstyd, berei die eienaar hom nou voor vir verhoor.
Benewens die eienaar se onafhanklike en deurlopende poging tot regshulp, neem Sakeliga regs-, politieke, diplomatieke en sakekoördineringsmaatreëls wat gerig is op die regstelling en voorkoming van onteiening sonder vergoeding.
Aanduidend van regering se voorneme
Die saak toon wat die ANC en ander voorstanders van die nuwe Onteieningswet van 2024 beoog om te bereik: uitgebreide onteiening sonder vergoeding van beide landbou- en stedelike grond, deur staat te maak op ‘n kombinasie van arbitrêre besluite en ‘n misbruik van regsprosesse, wat verdoesel word as optrede in die “openbare belang”.
Die staat se ontluikende modus operandi kan breedweg soos volg opgesom word:
● Eerstens identifiseer 'n staatsentiteit grond waarvan die onteiening op een of ander manier as "in die openbare belang" voorgehou kan word (bv. vir behuisingsprojekte of grondverdeling).
● Op grond van hierdie beweerde "openbare belang" ontken die staatsentiteit dan dat enige vergoeding betaalbaar is en neem eensydig besit van die eiendom.
● Met eienaarskap oorgedra, weier die staatsentiteit dan om verder met die voormalige eienaars te onderhandel, en belas hom om die vergoedingsbesluit te betwis met jare se litigasie, miljoene in regskoste, en ongewenste openbare blootstelling.
In die Driefontein-saak het die stad die standpunt ingeneem dat dit “glo sy aanbod van nul-vergoeding regverdig en billik is en bereik is nadat aangetoon is dat die billike balans die belange van die publiek bevoordeel.” Onder die vaandel van ‘n “substantiewe oorweging van sosiale geregtigheid en die geleefde ervarings van diegene wat grondloos is en onderwerp is aan onmenslike lewensomstandighede in informele nedersettings,” het dit tot die gevolgtrekking gekom dat markwaarde geen invloed op die saak het nie. Die stad het selfs beweer dat die eienaar “geen finansiële verlies as gevolg van die onteiening gely het nie” en dat die grond nie vergoeding regverdig nie omdat dit glo vir spekulatiewe doeleindes gehou is.
Aangesien die toetsgeval van stapel gestuur is toe die Onteieningswet van 1975 nog van krag was, het die eienaar hom op daardie wet se bepalings beroep in ‘n poging om vergoeding te verseker. In ‘n veelseggende reaksie op die eienaar se eis vir vergoeding, het die stad egter ‘n teeneis ingedien waarin ‘n bevel versoek word dat die 1975-wet ongrondwetlik is en dat Artikel 25 van die Grondwet van Suid-Afrika voorsiening maak vir onteiening sonder vergoeding.
Dit is betekenisvol dat die Driefontein-onteiening die openbare steun van senior ANC-lede geniet. Die voormalige uitvoerende burgemeester van Ekurhuleni, Mzwandile Masina, wat toe met trots hierdie “toetssaak” aangekondig het, dien tans as ‘n lid van die ANC se Nasionale Uitvoerende Komitee. Hy het reeds verskeie kere in 2025 as woordvoerder vir die party oor onteiening opgetree, en is die voorsitter van die portefeuljekomitee oor handel, nywerheid en mededinging in die Nasionale Vergadering.
Maatreëls deur Sakeliga
Maatreëls wat deur Sakeliga onderneem en beoog word om die saak reg te stel, sluit die volgende in:
Ons regspan monitor die saak en neem dit in ag vir ons en ons vennote se komende litigasie oor die Onteieningswet 13 van 2024, wat later vanjaar ingedien sal word. Die Driefontein-saak is ‘n duidelike illustrasie van die tekortkominge van die Onteieningswet van 2024 in vergelyking met sy voorganger van 1975.
Ons het die DA, VF+ en IVP uitgenooi, as partye in die huidige regerende koalisie wat verlede jaar teen die Onteieningswet gestem het, om gesprek te voer oor toepaslike politieke maatreëls.
Ons het plaaslike handelsverteenwoordigers van buitelandse sendings op hoogte gebring. Dit sluit onder andere handelsverteenwoordigers van die Verenigde State in, in die lig van die beswaar teen onteiening sonder vergoeding wat geopper is in die 7 Februarie 2025 Uitvoerende Bevel, “Addressing Egregious Actions of The Republic of South Africa”.
Ons monitor ander gevalle van onteiening en sal eiendomsontwikkelingsmaatskappye en verwante ondernemings, sowel as sake-organisasies in ons netwerk op hoogte bring, met die oog op gekoördineerde beskermingsmaatreëls.
Sommige gevolge indien die onteiening sonder vergoeding nie omgekeer word nie
Indien die Driefontein-onteiening sonder vergoeding gehandhaaf word, sal dit verreikende gevolge hê.
Ekonomies beskou sou waardasies van alle soortgelyke eiendomme noodwendig afwaarts aangepas moet word, gepaardgaande met ‘n verlies vir alle direkte en indirekte, plaaslike en internasionale belanghebbers in sulke eiendomme. Namate lening-tot-waarde-verhoudings van versekerde eiendom verswak, sal die uitkringende effek daarvan wyd in finansiële markte ervaar word. Onsekerheid oor eienaarskap het ‘n wydverspreide en diep skadelike uitwerking op grondrentmeesterskap, ontwikkeling en handel, en benadeel uiteindelik alle produktiewe ekonomiese en sosiale grondgebruik.
Polities beskou verhoog dit die druk op die huidige koalisieregering en sal dit interne spanning meebring by politieke partye in die koalisie sowel as andere wat hoop op deelname aan toekomstige plaaslike en nasionale koalisies. Boonop sal buitelandse politieke waaksaamheid en kritiek skerp toeneem en ‘n krisis van legitimiteit in die internasionale arena ontstaan.
Maatskaplik gesproke sou die toelating van hierdie onteiening sonder vergoeding vinnig ander staatsentiteite aanmoedig om dieselfde en selfs erger stappe te doen, en sal dit die organiseerders van onwettige grondbesettings in ongekende mate aanpor.
Oorsprong van die Driefontein-onteiening
Die oorsprong van die Driefontein-saak dateer terug na September 2018, toe die Ekurhuleni-metroraad besluit het om “die grense van Artikel 25 van die Grondwet te toets, ten einde inklusiewe sosiale behuisingsontwikkeling te versnel.” Die stad het voortgegaan om Driefontein in die eerste kwartaal van 2019 te onteien en eers in April 2020 uiteindelik so ver gekom om die eienaar ‘n “aanbod” te maak, hoewel vir zero (nul) vergoeding, gevolg deur jare se vertragings.
In teenstelling met wat die stad beweer, was die eienaar besig om die eiendom te ontwikkel en is goedkeuring vir dorpstigting reeds in Augustus 2018 van Ekurhuleni bekom, wat egter weens appélle toe nie deur die stad geproklameer is nie. Die eienaar se dorpsaansoek is sedertdien deur die onteiening ingehaal en hulle kon nie daarmee voortgaan nadat hul eiendom in 2019 onteien is nie.
Veelseggende optrede deur Ekurhuleni en uiterste nadeel vir eienaars
Die benadering deur die Ekurhuleni-metroraad is tekenend van die uiterste nadeel vir eienaars wanneer hulle probeer om onteiening sonder vergoeding teen te staan. Selfs al sou die eienaar van Driefontein volgende jaar in die hof seëvier of in bemiddeling skik, is die afweer van ‘n poging deur die staat om sonder vergoeding te onteien, buitengewoon duur. Kostes sluit in regsfooie, bestuurstyd, onsekerheid, jarelange verlies van bates sonder vergoeding, die risiko van openbare en politieke omstredenheid, en nou hofgerigte bemiddeling en ‘n verhoor wat vir 18 dae geskeduleer is.
Die Ekurhuleni-metroraad – soos dikwels die geval by staatsentiteite in Suid-Afrika – toon geen skaamte of besef van onreg daarby dat hulle die onteiende party vir jare met regsprosesse opsaal nie, en bly onverstoord ondanks drie kostebevele tot dusver teen hulle.
Hulpbronne
Lees hofdokumente hier.
